[提要]高地价高房价将“招拍挂”制度改革推上风口浪尖。综合评标弱化价格竞争、限房价、竞地价、勾地制等改革举措在京沪等试点城市相继展开。

    高地价高房价将“招拍挂”制度改革推上风口浪尖。综合评标弱化价格竞争、限房价、竞地价、勾地制等改革举措在京沪等试点城市相继展开。

    近日，国土资源部召集全国15个城市土地储备中心负责人进行专题经验交流，摸底试点城市，为进一步完善土地招拍挂制度做准备。

    改革中存在什么难题？如何进一步完善？在肯定“招拍挂”改革成果的同时，业内人士为改革中的难点支招，建议差别化政策，杜绝“一刀切”。

   “综合评标”仍有“操纵空间”

    招拍挂制度改革在京沪的试点先行，使“综合评标”和“一限多竞”等模式被证明在一定程度上降低了价格在投标过程中的决定性作用，遏制了高房价。土地问题专家邹晓云在接受记者采访时表示，虽然各地也在推综合评标，但他认为“招拍挂”改革最大的收获是获得地方政府的支持，但“综合评标”从技术层面看操作难度较大。

    邹晓云分析，“综合评标”意味着让地方放府放弃原来简单的拍卖方式，有可能降低地方政府卖地收入。即使采用综合评标，实际仍难达到效果，原因是现在的规划方案在招标过程中，无法约定详细的规划方案。原约定的方案大多数都要被修改，而在拿地没定的情况下，招标过程中的一些方案很难真正落实。

   “如果规划方案不能固定，在投标中，开发商也会报出高价，目的在于把地拿到手，然后再去消化拿地成本，里面存在一定人为操纵空间。”在邹晓云看来，限房价和竞地价也有其自身问题。限房价是为了限制开发产品的形式，简单地限房价可能会造成开发商偷工减料，增加密度，提高容积率等。不少人对管理的效果不看好，在一定程度上影响了改革的积极性。

    北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新在接受媒体采访时表示，招标、拍卖、挂牌三种形式中，拍卖和挂牌两种方式最为阳光透明，可以有效防止暗箱操作。然而如果更多地使用招投标方式的话，腐败问题又将重新出现，这是个两难的问题。

    “土地新政意在遏制地价畸高，但综合评标、对地价上限和标底的设定，缺乏公开透明的标准，市场竞买主体一时还难以适应。”多位业内人士指出。

    改革核心破除“一刀切”

    土地“招拍挂”制度改革的核心是什么？对于存在的问题，如何进一步完善？业内人士各自支招，表示需要杜绝“一刀切”。据参加会议的中国社科院城市发展与环境研究中心副主任魏后凯对外透露，差别化政策已经成为土地“招拍挂”制度改革的核心。

    魏后凯称，保障性住房和商品房住宅用地出让要实行差别化政策；工业用地和房地产用地出让要实行差别化政策；房价上涨过快的城市和房价上涨不快的城市也要差别化对待。

   “作为管理者，招拍挂只是管理手段的一种，不可能一刀切”。中国土地协会副理事长、秘书长黄小虎在接受本报采访时表示，地价推高房价，与一律“招拍挂”是有直接关系的。有必要考虑把管理职能与所有者的经营职能分解，需要经营的土地交给专门机构，政府管理部门只负管理责任。

    黄小虎表示，中国城市住房存在种种问题的主要根源，并不是土地制度，而是住房制度出了偏差。他建议住房制度要把消费需求与投资、投机需求切割开，对消费需求的用地，免地价或低地价，对投资、投机需求的用地实行招拍挂。目前，政策加大了“廉租房”投资建设力度，低收入人群的住房问题有望逐步解决。但对中等收入人群，还缺乏明确的政策。这部分人数量很大，他认为发展住房合作社是民办公助的好形式。

    “我认为应该采取更灵活、符合中国实际的办法。”首创集团董事长刘晓光接受本报采访时表示，他最关心的是不将价格作为拿地最终指标，能考虑拿地开发商的综合实力、对城市发展前景支持程度、开发方案的优劣等。“当前的问题是价格背离底价太高了”。

    刘晓光建议在锁定政府利润的情况下来谋合地价。他认为在公开透明的前提下，考虑整体利益，先把政府利益和开发商利润锁定之后划定一个价格出来。招拍挂的方案以此为基准点，可以抑制房价。

    对于如何进一步完善招拍挂制度，邹晓云提出了自己的看法。他认为完善招拍挂制度，最核心的是先改变供地体系，实现从供地到建房、监管一体化。“土地部门卖地，虽然规定用途不能改变，但在操作过程中就可能改了，比如提高容积率等。北京的规划几乎80%都被改动过，出让约定的东西成了一纸空文。”

    邹晓云建议政府设立公示网，评标过程全部向社会公开。从打分专家、投标人、投标结果，包括未选用理由都向社会公开。除了投标人在投标前标的不能公开，开标之后，所投的标也应该公开，避免公开几天后又收回去。

    来源：中国房地产报